Constitution et transmission d’un patrimoine immobilier

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Constitution et transmission d’un patrimoine immobilier

La pierre est une valeur sûre, un placement traditionnellement perçu comme très sécuritaire. Pour transmettre progressivement, vous pouvez choisir différentes stratégies :

  • Vous achetez un ou plusieurs appartements pour en donner la nue-propriété à vos enfants. Ainsi, vous pouvez les louer et conserver les loyers. Des droits de donation seront peut-être à payer mais vos enfants deviendront propriétaires, sans fiscalité, à compter de votre décès.

Remarque : vous pouvez donner la nue-propriété de l’appartement même si le crédit immobilier n’est pas totalement remboursé. Dans ce cas, vous devrez obtenir l’accord de la banque si cette dernière avait pris une hypothèque sur le bien et continuer à payer les échéances.

  • Vous donnez une somme d’argent à vos enfants pour qu’ils achètent la nue-propriété d’un immeuble ou de parts de SCPI.

Dans ce cas, si vous souhaitez acquérir l’usufruit du même bien, faîtes la donation de la somme d’argent devant Notaire. A défaut, l’Administration pourrait reconsidérer l’opération et faire payer des droits de succession à vos enfants à votre décès.

  • Vous constituez une société civile qui investit dans l’immobilier à crédit puis vous donnez la nue-propriété des parts sociales à vos enfants.

Dans cette hypothèse, la valeur des parts de société civile transmise peut être très faible puisqu’elle correspond à la valeur de l’immeuble diminuée du montant du capital restant dû sur le crédit. Ainsi, en général, aucun droit de donation ne sera dû.

Remarque : l’ordre chronologique des opérations est important notamment pour l’obtention du prêt par la société. En effet, même si juridiquement cela est possible, les établissements bancaires sont parfois « réticents » pour prêter à une société dont l’un des associés est mineur.

ATTENTION : Dans les trois situations décrites, il est possible que vous renonciez à tout moment à votre usufruit pour transférer les revenus ou la jouissance à votre enfant. Cette opération constitue en pratique une donation complémentaire.

 

Si vous souhaitez générer des revenus à vos enfants :

Ces derniers ont déjà une première épargne et entrent dans la vie active. S’ils ont besoin de revenus, la solution suivante s’offre à vous :

Vous leur donnez, pour une durée déterminée, l’usufruit de l’un de vos immeubles locatifs. Pendant le temps de leurs études, ils percevront les loyers qu’ils pourront utiliser pour les dépenses quotidiennes. Ils devront déclarer ces revenus à l’Administration fiscale et peut-être, en fonction des montants considérés, payer des impôts. Au terme, vous redeviendrez plein propriétaire de l’immeuble.

 

 

Il existe plusieurs pistes pour constituer un patrimoine à vos enfants. Cependant, à chaque famille une solution adaptée doit être trouvée en fonction de la composition du patrimoine, de l’âge et des besoins des enfants.

Publié par | 2017-09-21T08:24:54+00:00 20/09/17|Catégories : Famille, Immobilier|0 commentaires